Offertes van verkoopmakelaars vergelijken;
kosten, courtage en provisie

Laatst bijgewerkt: december 2022, 5 minuten leestijd

---

Er zijn een aantal stappen die genomen moeten worden en er komen een hoop nieuwe stappen op je af. Deze stap gaat over de kosten van een makelaar, namelijk de courtage van een makelaar (ook makelaarscourtage of provisie genoemd) en de makelaarskosten. MAAKLR. helpt je hierbij. Als je je wilt voorbereiden of je wilt precies weten wat je moet doen, lees dan vooral even ons stappenplan door. Wij geven 5 tips!

De kosten van een verkoopmakelaar

Vaak krijgen wij bij MAAKLR. de vraag: ‘Wat is de courtage van een makelaar? Of ‘ Wat zijn de gemiddelde kosten van een makelaar?’. Logische vragen. Hier is niet een eenduidig antwoord op te geven. Tot 1999 schreef de NVM (lees hier meer over brancheverenigingen van makelaars) aan haar leden vaste tarieven voor. Vanaf 1999 zijn de vaste tarieven vanuit de NVM afgeschaft. Elke makelaar mocht vanaf toen dus zelf bepalen hoeveel hij of zij aan provisie voor de aangeboden diensten vraagt.

Een verkoopmakelaar inschakelen?

Wanneer je je huis wilt verkopen, is het handig om een makelaar in te schakelen. Hij of zij heeft de benodigde kennis in huis en heeft veel ervaring. De makelaar heeft ervoor geleerd woningen te verkopen. In de praktijk komt de makelaar namelijk een hoop bijzondere situaties tegen. Dit zijn bijvoorbeeld verborgen gebreken, erfkwesties, onderhandse verkopen of bijvoorbeeld bijzondere kluswoningen. En zo zijn er nog tientallen, misschien wel honderden situaties te bedenken die je als consument niet kunt bedenken. Een van de belangrijkste dingen is natuurlijk dat de makelaar de woning voor jou zo goed mogelijk verkoopt tegen een zo hoog mogelijke prijs.

Makelaarscourtage of makelaarskosten

Om deze expertise in te huren betaal je uiteraard wel een prijs. De vergoeding die je aan je makelaar betaald noemt men ‘courtage’, ‘provisie’ of de makelaarskosten. Dit is allemaal hetzelfde.

Kun je onderhandelen over de courtage van de makelaar? Ja, dat kan! De hoogte van de makelaarscourtage is afhankelijk van het soort woning, de grootte van je woning en hoeveel werk een makelaar aan je woning heeft om deze te verkopen. De makelaar zal verschillende dingen met je willen bespreken. Dit gaat onder andere over of de makelaar een vaste of variabele courtage hanteert. Of deze makelaarskosten aftrekbaar zijn, lees je verderop!

Waar moet ik op letten bij de courtage van een makelaar? MAAKLR. geeft je 5 tips!

Over de makelaarskosten kun je vaak onderhandelen. Weet je niet hoe je dat moet aanpakken? MAAKLR. heeft 5 tips voor je op een rij gezet.

Groot netwerk

De verkoopmakelaar heeft in de praktijk veel te maken met andere makelaars. Ze kennen elkaar allemaal. Dit komt omdat ze elkaar vaak tegenkomen bij het bezichtigen van huizen, maar ook omdat ze ook ervaringen uitwisselen en over de markt praten. Ze leren van elkaar en versterken elkaar. Ook is het zo dat de makelaars veel mensen tegenkomen die een woning willen kopen. Grote kans dat een van die woningzoekers wel geïnteresseerd is in jouw woning. De makelaar kan ze gemakkelijk (in grote aantallen) benaderen. Veel meer en gerichter dan dat je kunt als je zelf je woning verkoopt.

Bezichtigingen

Als de woning op internet staat zullen er ongetwijfeld mensen geïnteresseerd zijn. Ze willen dan de woning bekijken. Bezichtigingen doen is niet alleen maar de deur opendoen en mensen door het huis begeleiden. De makelaar zal met de mensen praten om te kijken wie ze zijn, wat ze zoeken en waar ze vandaan komen: ze leren kennen. Andersom, zal de makelaar zoveel mogelijk informatie vertellen van de woning en de omgeving. En kijken of die twee, het huis en de mensen die de woning bezichtigen, goed kunnen matchen (lees: verkopen!). Achteraf zal de makelaar altijd verslag uitbrengen bij jou als verkoper zodat je weet wat voor mensen het waren en vooral, wat ze van het huis vonden. Ook al vonden ze het niets, ze kunnen dan toch nuttige tips hebben om de verkoop te verbeteren. Denk hierbij aan de foto presentatie of wellicht konden ze niet door een kleine klus heen kijken en is het dus beter om dit zelf alvast te doen. De ervaren verkoopmakelaar zal je hierin adviseren.

Onderhandelen, het vak van de verkoopmakelaar

Als er biedingen zijn op je woning, wordt je als eigenaar enorm enthousiast. In de emotie kan het zijn dat je het bod wilt accepteren. De makelaar, met al zijn ervaring heeft dit al vaak meegemaakt. Ondanks zijn ervaring zal hij ook enthousiast zijn bij biedingen, het is immers zijn vak! De emotie bij het huis zit vooral bij de verkoper en koper, en niet bij de makelaar. De verkoopmakelaar kan dan op spannende momenten het hoofd koel houden en dus adviseren niet dat mooie bod te adviseren, en te wachten of te onderhandelen voor een veel beter bod!

Tip 1. Vaste courtage of variabele courtage, vraag naar de verschillende kosten voor het verkopen van je huis.

Een vaste makelaarscourtage betekent dat je met de makelaar een vaste prijs/provisie afspreekt voor wat hij voor je doet. De makelaar zal een offerte uitbrengen met alle voorwaarden, waaronder natuurlijk de makelaarscourtage. Deze kosten worden ook wel de makelaarskosten genoemd. Bespreek dit allemaal voordat je de verkoopopdracht tekent. In de verkoopopdracht liggen de afspraken vast omtrent de verkoop van je woning (hierover later meer in tip 6). Dit doe je natuurlijk voordat je begint met de verkoop. Elk makelaarskantoor hanteert zijn eigen makelaarskosten. De prijzen verschillen sterk: van € 1.000 tot wel € 4.500. Soms is het een variabele courtage of soms een vaste courtage.

Vaste courtage

 Met een vaste courtage weet je op voorhand precies wat de kosten van de makelaar zijn. Zo kom je niet voor verrassingen te staan. Voorbeeld: Stel je spreekt met de makelaar af dat de makelaarscourtage € 3.495 is en dat de vraagprijs van je huis €250.000 is. De makelaar verkoopt de woning voor €275.000, veel hoger dan de vraagprijs! Jij blij en makelaar blij natuurlijk! Maar over de vraag: “Hoeveel zijn de makelaarskosten?” hoef je niet na te denken. € 3.495 en niets anders dan dat. Maar ook als de woning onder de vraagprijs verkocht wordt kost de makelaar hetzelfde. Erg makkelijk. Maar is het wel goed? Je ziet dat de makelaar niets meer verdient als hij de woning voor een hele goede prijs verkoopt. Jouw kosten voor het verkopen van je huis zijn ook hetzelfde. Is dat eigenlijk wel wat je wilt? Misschien is de variabele courtage wel beter.

Variabele courtage

Bij een variabele courtage hebben we het over een percentage van de verkoopprijs. Deze variabele makelaarscourtage ligt zo tussen de 0,5% voor hele dure huizen en 2,5% voor de goedkopere huizen. Voorbeeld: je hebt met je makelaar een vraagprijs afgesproken van €250.000 en een provisie afgesproken van 1,5%. Dit betekent dat als de makelaar je huis verkoopt voor €250.000, de makelaarskosten €3.750 zijn. Maar als de woning nou onder de vraagprijs verkocht wordt voor €225.000? Dan is de courtage €3.375. En voor boven de vraagprijs, zeg €275.000, dan €4.125. Zoals je ziet: de makelaar merkt het verschil als hij de woning goed of minder goed verkoopt.

Tip 2: Zijn er extra kosten voor het verkopen van mijn huis?

 Welke extra kosten heb je bij het verkopen van je huis? Los van de provisie betaal je andere kosten. In de eerste plaats is het heel belangrijk dat je hebt afgesproken dat de courtage inclusief 21% BTW is. Anders komt de BTW er nog bovenop. Op die verrassing zit je niet te wachten! Ook zijn er kosten voor om je huis te verkopen. Denk hierbij aan de kosten van fotografie en Funda bijvoorbeeld. Verder kan de makelaar extra reclame maken, of meer foto’s dan standaard laten maken. Spreek af dat de makelaar alleen extra kosten maakt als hij daarvoor op dat moment toestemming van je heeft gekregen. Zo weet je altijd wat je kunt verwachten.

Lees snel de volgende tips in deel 2!

De stappen:

1. Huis verkopen: wat kost een verkoopmakelaar. 
2. Offertes van verkoopmakelaars vergelijken; kosten, courtage en provisie.
3. Huis verkoopklaar maken en op Funda; samen aan de slag voor het beste resultaat.
4. Huis op Funda: Bezichtigingen, aankoopmakelaars, biedingen en onderhandelingen.
5. Een bod geaccepteerd! De koopovereenkomst en de bouwkundige keuring.
6. De bedenktijd voorbij: de ontbindende voorwaarden.
7. De waarborgsom/bankgarantie.
8. De eindinspectie; de woning wordt gecontroleerd.
9. Bij de notaris: de eigendomsoverdracht.