Stap 8

In dit hoofdstuk gaat het over de eindinspectie en de roerende zaken. Als je je wilt voorbereiden of je wilt precies weten wat je moet doen, lees dan vooral even ons stappenplan door! MAAKLR. helpt je hierbij.

De stappen:

1. Huis verkopen: op zoek naar een verkoopmakelaar. 
2. Offertes van verkoopmakelaars vergelijken; kosten, courtage en provisie.
3. Huis verkoopklaar maken en op Funda; samen aan de slag voor het beste resultaat.
4. Huis op Funda: Bezichtigingen, aankoopmakelaars, biedingen en onderhandelingen.
5. Een bod geaccepteerd! De koopovereenkomst en de bouwkundige keuring.
6. De bedenktijd voorbij: de ontbindende voorwaarden.
7. De waarborgsom/bankgarantie.
8. De eindinspectie; de woning wordt gecontroleerd.
9. Bij de notaris: de eigendomsoverdracht.

Stap 8: De eindinspectie; de woning wordt gecontroleerd.

De eindinspectie

Voordat de partijen bij de notaris zitten om de leveringsakte te ondertekenen, moet de woning nog worden gecontroleerd. Dit noemt men de inspectie of eindinspectie van de woning. Wat houdt de eindinspectie van de woning in? Waar moet je op letten bij de inspectie van het huis.

De eindinspectie van een woning is belangrijk en noodzakelijk. Vaak is het namelijk zo dat er tussen het moment dat de koper de woning heeft gezien en besloten heeft hierop te bieden, en het moment dat de sleutels overgedragen worden, een aantal maanden. In deze maanden kan er van alles gebeurd zijn met het huis of met onderdelen in/van het huis.

Als de koper ontdekt dat de woning niet hetzelfde is zoals de koper het gezien heeft tijdens de bezichtiging/tijdens het tot stand komen van de koopovereenkomst, kan hij daarover met de verkoper in gesprek voordat de handtekeningen bij de notaris onder de leveringsakte worden gezet. Op het moment dat de verkoper en koper namelijk de handtekeningen zetten is het huis overgedragen en kan er niet zo makkelijk meer onderhandeld worden. Het huis is immers niet meer van de verkoper maar van de koper.

Als de woning goed gecontroleerd wordt is het voor beide partijen duidelijk hoe de staat van de woning is op het moment van overdragen bij de notaris. Deze check, de inspectie, wordt dus bijna altijd vlak voor de afspraak bij de notaris uitgevoerd. Bij de inspectie is de verkoper, koper en de makelaar aanwezig.

Hoe lang duurt de eindinspectie?

De duur van een inspectie is afhankelijk van hoe groot de woning is. Een vrijstaande woning met 5 slaapkamers duurt langer om te inspecteren dan een appartement met twee slaapkamers. In de koopovereenkomst is afgesproken dat de inspectie moet plaatsvinden. De verkoper is dan ook verplicht om hieraan mee te werken. De meeste inspecties duren ongeveer een 30 tot 45 minuten.

Waar moet je op letten bij de eindinspectie?

Tijdens het inspecteren van de woning zijn er verschillende dingen waarop gelet moet worden. Het is voor beide partijen aan te raden hier dan ook vooraf een lijst van te maken, zodat de lijst afgestreept kan worden. Zo weet je zeker dat er niets vergeten wordt.

De meterstanden opnemen tijdens de eindinspectie

Op het moment dat de woning overgedragen wordt bij de notaris is de woning van de koper. De verkoper heeft er in dat jaar natuurlijk in gewoond en gas, water en stroom verbruikt. Deze kosten zijn uiteraard voor de verkoper. Om ervoor te zorgen dat iedereen precies weet wat er betaald moet worden, wordt bij de inspectie genoteerd wat de meterstanden zijn van de verschillende meters. Deze meters zijn meestal in de meterkast te vinden. Soms zit de watermeter in de voortuin en de gasmeter in de trapkast. De verkoper en de makelaar helpen hier natuurlijk mee.

Werkt alles nog tijdens de eindinspectie?

Tijdens de inspectie is het ook noodzakelijk om te controleren of alles nog heel is. Eigenlijk controleert de koper of het huis in dezelfde staat is als toen er bezichtigd werd/de koopovereenkomst is getekend. Controleer daarom samen of alle keukenapparatuur het nog doet en de cv-ketel. Dit zijn de duurste zaken in de woning. Daarbij is het handig om te controleren of de volgende punten nog goed werken en onbeschadigd zijn:

1. Het eerste wat je moet doen is de thermostaat van de verwarming op 25 graden zetten. Aan het eind van de inspectie kun je dan voelen of de verwarmingen warm zijn geworden.
2. Begin op zolder en werk kamer voor kamer en verdieping voor verdieping af. Is alles netjes opgeruimd en schoon? Staan de roerende zaken er volgens afspraak?
3. Meestal op zolder hangt de CV-ketel. Check of de druk op minimaal 1 bar staat. Tussen 1 en 2 bar is goed en kijk of de vulslang aanwezig is.
4. Ook hangt de mechanische ventilatie naast de CV-ketel. Zit de stekker erin? Meestal zit de schakelaar in de keuken en/of badkamer, draai deze op de hoogste stand en luister of het werkt.
5. Check of alle kranen het doen en of alles doorspoeld; ook de wc’s. Check of het water warm wordt.
6. Werken alle lichtschakelaars?
7. De ramen en deuren; zijn alle sleutels er en gaan ze goed open en dicht.
8. De sloten (tip: vervang deze nadat de woning is overgedragen);

Uitgangspunt is dat als er iets niet werkt, dit door de verkopers gemeld moet zijn in de vragenlijst die tijdens de verkoop is overhandigd aan de koper. Soms staat deze vragenlijst in de brochure die bij de woning hoort.

En wat moet er nog meer gecontroleerd worden tijdens de eindinspectie?

Ook is het handig om te controleren of de volgende zaken aanwezig zijn:

1. Onderhoudsboekjes en garantiepapieren;
2. Eventuele groene en grijze containers;
3. De afvalpas die bij de woning hoort;
4. De roerende zaken.

Roerende zaken

Een huis hoort overgedragen te worden inclusief alle bestanddelen. Bestanddelen zijn de onderdelen van het huis die volgens ‘verkeersopvattingen’ bij het huis horen. Vaak zitten bestanddelen vast aan het huis of vast aan de grond. Dit is het geval bij een schuur, beplanting, een c.v.-installatie of een keuken met inbouwapparatuur. Toch hoeft een bestanddeel niet echt vast te zitten aan het huis, denk hierbij aan bijvoorbeeld dakpannen. Deze liggen los op het dak, maar iedereen begrijpt dat een huis opgeleverd moet worden inclusief de dakpannen.

Soms wordt een huis verkocht inclusief de roerende zaken. Dus inclusief de zaken die geen onderdeel van het huis vormen. Denk hierbij aan bijvoorbeeld: laminaatvloeren, zonwering binnen en buiten, losse keukenapparatuur (zoals een losse koelkast), gordijn(rails). In de brochure hoort een ‘Lijst van zaken’ waarin aangegeven staat wat er achter blijft, wat er meegenomen wordt en wat er eventueel gekocht van worden van de verkopers. Bij de eindinspectie van de woning moet uiteraard worden gecontroleerd of deze roerende zaken nog aanwezig zijn.

Er is iets mis bij de eindinspectie, en nu?

Er zijn heel veel dingen die mis kunnen gaan. Bij de meeste woningen zijn er geen problemen en worden ze leeg, schoon en volgens afspraak opgeleverd. Maar soms is dat niet het geval.

Soms worden huizen door de verkopers vies achtergelaten en staan er nog diverse spullen in de woning wat niet de bedoeling was (zie lijst van zaken). Het kan ook zijn dat het huis anders is dan de koper heeft gezien tijdens de bezichtiging. Denk hierbij aan bijvoorbeeld een kapot raam of een kapotte vaatwasser.

Als het huis niet voldoet aan de oorspronkelijke staat, dan moet daarover afspraken worden gemaakt tussen verkoper en koper. De betrokken makelaar(s) kunnen daarbij het beste helpen en dit begeleiden. Zij hebben hier (helaas) ervaring mee.

In de meeste gevallen is het snel opgelost / afgesproken hoe het opgelost wordt. Soms is het nodig om een deel van de koopsom, als zekerheid, bij de notaris in depot te laten. De verkoper krijgt dan niet de hele koopsom overgemaakt. Er blijft namelijk een deel van het bedrag bij de notaris achter, totdat het probleem is opgelost. In sommige gevallen wordt het transport uitgesteld totdat de verkoper de problemen heeft opgelost.

Let op: Als er een probleem blijkt te zijn met de woning, betekend dat niet dat de verkoper gelijk 10% boete verschuldigd is. De verkoper moet daarvoor namelijk eerst in gebreke zijn gesteld door de koper. Daarbij moet hem een termijn van tenminste acht dagen worden gegeven om het op te lossen. Pas als de verkoper daarna nog steeds in gebreke blijft kan de verkoper worden veroordeeld tot betaling van een boete van 10% van de koopsom of 3 promille van de koopsom per dag dat het niet is opgelost.

Een kapot apparaat, wat nu?

Het is natuurlijk mogelijk dat een apparaat van de woning kapot gaat in de periode tussen de verkoop en de levering of eindinspectie. In de meeste gevallen gaat dit om de vaatwasmachine, cv-ketel of koelkast. Als dat gebeurt, dan is verkoper verplicht om ervoor te zorgen dat dit wordt gerepareerd of dat deze wordt vervangen. De kopers hebben immers geen kapot apparaat gekocht. (Als dat wel zo is had dat aangegeven moeten zijn tijdens de bezichtiging/ in de vragenlijst over de woning.)

Het is natuurlijk logisch dat als een vaatwasser 10 jaar oud is, de koper recht heeft op een nieuwe vaatwasser. De verkoper moet tenminste een gelijkwaardige vaatwasser leveren. In de praktijk wordt op zon moment overlegd met de koper. Wellicht is een tweedehands vaatwasser € 100,-, en een nieuwe € 400. Onderling kan er dan afgesproken worden om een vergoeding van € 100 te geven aan de koper zodat zij een nieuwe vaatwasser kunnen kopen.

Wanneer alle punten op de checklist zijn afgevinkt, de meterstanden zijn genoteerd en alle roerende zaken er zijn zoals afgesproken, wordt er door verkoper en koper een handtekening gezet op het formulier in tweevoud. Zou hebben beide partijen iets om op terug te vallen. Gemaakte afspraken worden hier ook op vermeld.

Vervolgens kunnen verkoper en koper richting de notaris. De verkoper kan voor de laatste keer de deur achter zich dichttrekken; een bijzonder en soms emotioneel moment. Wil je weten hoe het werkt bij de notaris?

Lees dan meer in de volgende stap:

Stap 9: Bij de notaris: de eigendomsoverdracht.