In dit hoofdstuk gaat het over de ontbindende voorwaarden (vaak financiering), nadat de bedenktijd is verlopen. Als je je wilt voorbereiden of je wilt precies weten wat je moet doen, lees dan vooral even ons stappenplan door! MAAKLR. helpt je hierbij.
Stap 6: De bedenktijd voorbij: de ontbindende voorwaarden
De bedenktijd voorbij
Als de bedenktijd om is en de verkoper heeft niets gehoord van de koper, dan zit de bedenktijd erop en kan de koper zich niet meer beroepen op deze bedenktijd. Als verkoper is dit altijd de spannende eerste horde die genomen moet worden. Na de bedenktijd kan de koper er namelijk niet zomaar, zonder opgaaf van reden of onderbouwing, onderuit. Als de koper een voorbehoud van financiering heeft opgenomen, als ontbindende voorwaarde van de koopovereenkomst, dan is dat de volgende horde.
Spannende weken, een aankoopmakelaar helpt!
Dat zijn spannende weken voor een verkoper, omdat zij alleen maar kunnen hopen en afwachten of alles goedkomt. Een aankoopmakelaar zorgt voor meer zekerheid bij de verkopers. Dit omdat een aankoopmakelaar ook checkt, of zijn klanten dit kunnen kopen. Nog een extra reden om voor een aankoopmakelaar te kiezen!
Wat zijn ontbindende voorwaarden? Dit zijn de voorwaarden (afspraken in de koopovereenkomst) waarmee de koopovereenkomst ontbonden kan worden. Dit zegt twee dingen:
Er is een koopovereenkomst;
Zoals eerder al omschreven hoe je tot een koopcontract komt (vaak –ten onrechte- een voorlopig koopcontract genoemd), moeten er handtekeningen staan. Ook moet de bedenktijd verlopen zijn, zonder dat koper hiervan gebruik heeft gemaakt om de koop te annuleren. Dan ga je naar de volgende mijlpaal:
Er zijn ontbindende voorwaarden.
Meestal gaat dit om het ‘voorbehoud van financiering’. Wat is voorbehoud financiering? Dit betekent eigenlijk: “als ik geen financiering krijg van de bank, mag ik de overeenkomst ontbinden”. De koper zal aangeven in het bod, hoeveel tijd ze nodig hebben bij de hypotheekadviseur of de bank en hoeveel geld ze willen lenen, om de financiering rond te krijgen. Deze financieringstermijn (de termijn om de financiering te regelen) is meestal 5 weken (in de zomervakantie of rond december soms zelfs 8 weken), en wordt in de koopovereenkomst vermeldt. Het kan natuurlijk ook zo zijn dat de koper geen voorbehoud van financiering heeft opgenomen. Dit omdat ze wellicht veel geld op de bankrekening hebben of dat ze niet twijfelen aan het rondkomen van de financiering.
Ervan uitgaande dat er wel een ontbindende voorwaarde van financiering is: als je afspreekt dat het voorbehoud 5 weken is, hoef je dus niet zozeer in die 5 weken een hypotheek te geregeld te hebben. Dit houdt in de praktijk in dat als je een hypotheekofferte hebt getekend je definitief je financiering hebt geregeld. Het gaat er om dat als je in die 5 weken géén financiering rondkrijgt, je de koop kan ontbinden. Uiteindelijk heb je afgesproken een bepaald bedrag te betalen voor het huis en is het aan jezelf om dat geld te regelen. Of je dat met een hypotheek doet van de bank of niet, maakt eigenlijk niets uit. Uiteraard kan de aankoopmakelaar of de hypotheekadviseur je hier alles oververtellen. Ook kan MAAKLR. je helpen om bij de juiste onafhankelijke hypotheekadviseur een vrijblijvend gesprek te hebben.
Het ontbinden van de koopovereenkomst
Ook als de koper geen financiering van de bank krijgt in die 5 weken, moet de verkoper het bericht, en bewijs, ontvangen dat de koper geen financiering krijgt bij de bank. Een enkele afwijzing van één bank is voldoende. Let erop dat de verkoper dit bericht op tijd krijgt, anders zit je wellicht vast aan de koop van het huis maar is er geen financiering geregeld. Een goede makelaar en hypotheekadviseur zal hier uiteraard bij helpen dit in de gaten te houden. Op het moment dat de koper heeft aangetoond geen financiering te kunnen krijgen is de koopovereenkomst, en dus koop, ontbonden.
Taxatie van het huis voor de financiering
Ook is het in veel gevallen nodig om een taxatie van het huis uit te laten voeren. Met een taxatie wordt gekeken wat het huis waard is. De taxateur is ook een makelaar. De taxatie van het huis maakt hij onafhankelijk en kijkt daarbij dus zonder emotie naar de woning. En vergelijkt deze met andere huizen die verkocht zijn. Een taxatierapport is een officieel rapport die bij de bank aangeleverd moet worden. Aan deze taxatie zijn ook kosten verbonden. Dit is uiteraard voor de koper, en niet voor de verkoper. De bank wil weten wat het huis waard is, omdat ze immers de koper geld lenen. Daarvoor wil de bank zeker weten dat ze niet meer geld lenen dan dat het huis waard is. Dit taxeren gebeurt dus door een onafhankelijke makelaar (niet de betrokken verkoopmakelaar of de aankoopmakelaar dus. Ook niet een makelaar die bij die bij de verkoopmakelaar of aankoopmakelaar op kantoor werkt) en wordt zo snel mogelijk uitgevoerd na het tekenen van de koopovereenkomst. Soms is een taxatierapport niet nodig. Dat heeft te maken met de financiële situatie van de koper. Overleg dus eerst met de hypotheekadviseur voordat er kosten worden gemaakt voor een taxatierapport! MAAKLR. kan je helpen om bij de juiste onafhankelijke hypotheekadviseur een vrijblijvend gesprek te hebben.
De financiering is rond!
Mocht je als koper in de termijn van 5 weken als na 3 weken een definitieve hypotheekofferte getekend hebben, kan de verkoper al eerder geïnformeerd worden dat de financiering rond is. De verkoper zit de hele periode van het financiële voorbehoud natuurlijk in spanning of de financiering van de koper wel rondkomt. Het terugkoppelen van dit goede nieuws aan de verkoper is ook voor hen heel fijn!
Het bod op de woning is geaccepteerd, de koopovereenkomst is getekend (soms -ten onrechte- het voorlopig koopcontract genoemd) en de ontbindende voorwaarden zijn verlopen of niet meer van toepassing: de waarborgsom/bankgarantie moet gesteld worden.
