Bieden op een huis: hoeveel moet je bieden?

Bieden op een huis

Eindelijk heb je na een aantal bezichtigingen het juiste gevoel en wil je bieden op een huis! Je weet dat de woningmarkt oververhit is en als je het huis wilt hebben moet je een bod doen. Maar hoe doe je dat en wat zijn de regels? Niet ieder huis wordt op dezelfde manier verkocht. Hoe weet je dan wat handig is om te doen en te bieden? Ook het type verkoper maakt uit in de tactiek hoe je de grootste kans maakt op een huis te kopen.

De verschillende stappen naar het juiste bod en tactiek

1. Bepaal wat je kunt en wilt lenen om te bieden op een huis

Wat is een goed bod op een huis? Als je wilt gaan bieden is het allereerst belangrijk om goed te weten wat je kan lenen en hoeveel je wilt uitgeven. Een verkopende makelaar die mensen op bezoek krijgt die niet weten wat ze kunnen lenen en bieden zijn al snel afgeschreven. Er zijn namelijk heel veel andere mensen die zich wel goed hebben voorbereid en dus eerder een bod kunnen doen. Jij staat dan gelijk buitenspel. Ga dus uitzoeken wat je kunt lenen!

De eerste fout die iedereen maakt: ik zit al jaren bij mijn bank en daar wil ik graag blijven. Waarom? Betaal je graag teveel? Of: ik heb al jaren een bankrekening en heb die bank gevraagd wat ik kon lenen. Volgens die bank kan ik zoveel lenen tegen zoveel procent rente. Er is maar 1 manier om erachter te komen wat je kunt lenen en hoeveel je dan in de maand betaald: ga naar een onafhankelijke hypotheekadviseur! Alleen diegene kan 30,40,50 verschillende banken en hypotheekaanbieders voor je vergelijken. Hij kijkt naar wat het beste is voor jou. Je huidige bank zit ook tussen die vergelijkingen. In de meeste gevallen kun je veel besparen op je maandlasten, of, meer lenen dan bij je huidige eigen bank! Check het dus!

Op het moment dat je weet wat je kunt lenen, is het belangrijk om te bepalen of je ook zoveel wilt lenen. Je kunt misschien wel veel geld lenen van hypotheekverstrekker, maar kun je dan nog fijn leven? Houd je nog genoeg geld over iedere maand om leuke dingen van te doen? Misschien wil jij of je partner wel minder werken. Is het dan verstandig om het maximale te lenen?

2. Bepaal wat je eigen huis waard is en kijk of je overwaarde hebt

Voordat je op je droomhuis gaat bieden is het belangrijk om te weten wat je eigen huis waard is. Je kunt namelijk het bedrag wat je kunt lenen verhogen met de overwaarde van je huis. Je kunt de overwaarde van je huis gebruiken voor de aankoop van je nieuwe huis. Dat houdt in dat als het bedrag wat je voor je huis krijgt meer is dan de schuld van je hypotheek, dan houdt je geld over: dit is de overwaarde. Het bedrag dat je kan lenen aan hypotheek + je overwaarde = wat je kunt bieden. Om te weten of je overwaarde hebt is het verstandig een makelaar te vragen om te bepalen wat je huis waard is. Hij kan dit doen door middel van een vrijblijvende waardebepaling. Het handigste is om een aantal makelaars uit te nodigen. Je kunt ze dan vergelijken in hun aangeboden diensten en de courtage. Zij bepalen wat je huis waard is (woningwaarde) waardoor je precies weet of en zo ja, hoeveel overwaarde je hebt. Voordeel: op het moment dat je een nieuw huis koopt moet je oude huis toch verkocht worden. Je hebt dan toch een makelaar nodig en hoe handig is het als je die makelaar al hebt uitgekozen! Tip: zet je huis alvast klaar voor de verkoop! Dat betekend dat de makelaar alles al heeft klaargezet: de foto’s, videos, teksten en alle informatie al verzameld. Op het moment dat jij je nieuwe woning aankoopt, kan de makelaar met 1 druk op de knop de woning op Funda zetten! Je verliest dan geen kostbare tijd.

3. Bepaal wat het te kopen huis waard is

Er zijn een aantal manieren om erachter te komen wat het te kopen huis waard is. Je kunt bij het Kadaster informatie opvragen van woningen die verkocht zijn. Als je zelf een vergelijkbaar huis zoekt die verkocht is, dan kun je de waarde opvragen. Dit rapport van de woningwaarde kost je een paar euro per woning of iets meer voor de transacties per postcode. Het Kadaster registreert alle verkoopinformatie van onder andere alle woningen in Nederland. Ze weten wie er eigenaar is van een huis en voor welke prijs het huis is verkocht. Voor een paar euro kun je informatie opvragen. Echter weet je nog steeds niet precies hoe deze woningen eruit zagen toen ze verkocht werden. Waren ze hetzelfde als die van jou?

Ook kun je via Calcasa een waarderapport opvragen van een woning. Calcasa is een onafhankelijk bedrijf gespecialiseerd in vastgoed. Zij hebben een computermodel ontwikkeld voor de waardebepaling van huizen. Vaak zijn ze erg nauwkeurig en betrouwbaar, maar zeker niet altijd! Zo’n rapport is niet kosteloos; namelijk 25 euro. HEt is meer een extra hulpmiddel om te controleren wat de waarde is. Zie het als een goede indicatie.

Het beste is om een aankoopmakelaar in te schakelen. Hij heeft ervaring in het gebied en het type woningen. Een aankoopmakelaar kan heel snel informatie krijgen uit hun systeem. Met alle teksten van het huis toen ‘ie op Funda stond met alle foto’s van toen. Dat werkt veel makkelijker en sneller. Nog groter voordeel: grote kans dat de makelaar zelf, of een van zijn collega’s, in een woning in dezelfde straat of buurt is geweest. Daarom kan de aankoopmakelaar veel beter vertellen wat de woning waard is!

4. Bieden op een huis: op welke manier wordt het huis verkocht?

Vraag allereerst aan de verkopende makelaar welke biedingssysteem er gehanteerd wordt. Dus: op welke manier wordt het huis verkocht. Er zijn namelijk verschillende manieren om een huis te verkopen, namelijk:

• Onderhandelen
• Eenmalig een bod doen
• Bieden per inschrijving 
• Amsterdams biedsysteem

Onderhandelen

Om een woning te kopen is het soms zo dat je moet onderhandelen. Dat begint natuurlijk met een bod van jouw kant als koper zijnde. Daarna doet de verkoper een tegenvoorstel. Op deze manier kun je heen en weer gaan totdat je overeenstemming hebt over de prijs en andere voorwaarden. Houd wel van tevoren goed in de gaten wat je maximale bedrag is wat je zou willen betalen voor het huis. Begin altijd zo laag mogelijk. Dat betekend niet dat je een bod doet wat niet realistisch is. Je wilt namelijk wel dat de verkoper jou serieus neemt. Als je heel laag inzet kan het zo zijn dat de verkoper helemaal niet meer wilt onderhandelen met je. Wees dus realistisch! Het onderhandelen is alleen mogelijk als er niemand anders geïnteresseerd is in de woning en geen bod doet. Tegenwoordig komt dit dus niet zo vaak meer voor. Vaak zijn er namelijk veel mensen geinteresseerd en willen allemaal een bod doen. De verkoper gaat dan natuurlijk niet de moeite nemen om een tegenvoorstel te doen, als ie iemand anders (of meerdere) verwacht die ook het huis willen kopen en een bod gaan doen.

Eenmalig een bod doen

Soms is er geen tijd of heeft de verkoper (of jij als koper) geen zin om heen en weer te onderhandelen over de voorwaarden. Misschien heb je haast of heb je ook een andere woning gezien waar je in geïnteresseerd bent. Soms is het dan beter of handiger om een eenmalig bod neer te leggen: de verkoper kan het accepteren of niet. Doet ‘ie dat niet, dan ga je verder naar de volgende woning. Dit noemen ze een ‘eenmalig voorstel’ of een ‘eindbod’. Als je een bod op deze manier doet, geef dan aan bij het bod dat dit het enige bod is wat je doet. De verkoper weet dan dat als hij niet accepteert, jij als koper niet meer terug komt. Uiteraard is dit een spel en zal ook de verkoper moeten beslissen of hij er op ingaat of niet.

Bieden per inschrijving

Sommige huizen worden per inschrijving verkocht. Dit betekent dat iedereen voor een bepaald tijdstip op een bepaalde dag, een bod moet hebben gedaan. Iedereen mag dus maar 1 bod doen. Alleen in dit geval weet iedereen tot wanneer ze de tijd hebben om dat te doen en dat het daarna klaar is. De verkopende makelaar ontvangt dan alle biedingen en zal als de tijd verstreken is, alles verzamelen en met de verkoper bespreken. Dit systeem wordt vaak gebruikt op het moment dat er veel geinteresseerden zijn die op de woning willen bieden. Om het dan in goede banen te leiden is het handig om dit op deze manier te verkopen. Iedereen heeft dan de tijd en rust om te bepalen wat ze willen bieden.

Amsterdams biedsysteem

Het Amsterdamse biedsysteem werkt net even anders dan normaal. De partij die een openingsvoorstel gedaan heeft is in onderhandeling met de verkoper. Op het moment dat jij ook wilt bieden op dat huis is dat mogelijk. Je hebt hiervoor 1 mogelijkheid om een eindvoorstel te doen. Op het moment dat dit bod beter is dan de partij die aan het onderhandelen is, wordt die onderhandeling onderbroken. De verkopende makelaar zal dan aan die partij ook vragen om een eenmalig voorstel te doen. Op het moment dat dat voorstel binnen is, zal de verkoper kiezen voor een van de voorstellen.

5. Hoe moet je bieden op een huis?

Nadat je weet wat je kunt en wilt lenen, wat je eventuele overwaarde is en wat het biedingssysteem is, is het belangrijk om te kijken naar wat je wilt gaan bieden op een huis. Vaak heeft een verkopende makelaar bij een verkoop op inschrijving, een biedingsformulier die hij uitdeelt bij de bezichtigingen. Dit formulier kun je invullen en e-mailen naar of afgeven bij de verkopende makelaar. Het is niet noodzakelijk dit biedingsformulier in te vullen. Het gaat erom dat je informatie in het bod compleet is.

Om te bieden op een huis moet het volgende in je bod staan:

• Hoeveel euro bied je op de woning?
• Wanneer wil je de sleutel?
• Wil je nog spullen overnemen die ook te koop zijn samen met het huis?
• Bied je onder voorbehoud van financiering en zo ja, met welke voorwaarden?
• Wil je een bouwkundige keuring?
• Zijn er nog bijzonderheden die je wilt weten of die in je bod moeten staan?

6. Waar moet je rekening mee houden voor het bieden op een huis?

Het is belangrijk om te weten dat de taxatiewaarde van de woning van belang is. Je mag zelf weten wat je op een woning bied (lees: wat je voor een betaald) echter is het belangrijk om te weten dat de woning nog getaxeerd wordt. Een taxateur zal een taxatierapport maken voor de bank. De bank weet dan wat het huis waard is. Deze waarde krijg je maximaal van de bank als hypotheek. Heb je toch meer betaald dan de taxatiewaarde die in het taxatierapport staat? Dan moet je het verschil bijleggen met spaargeld of bijvoorbeeld overwaarde.

De volgende factoren hebben onder andere invloed op het bod wat je kan doen:

• Welk biedingssysteem wordt er gehanteerd? Als je gaat onderhandelen hoef je natuurlijk niet gelijk het maximale te bieden wat je kunt en wilt
• Hebben de verkopers haast het huis te verkopen of niet? Als ze geen haast hebben zullen ze eerder geneigd zijn te wachten op een hoog bod.
• Moet er nog veel verbouwd worden aan de woning? Bereken wat het huis waard zou zijn als het helemaal af is, en haal daar de kosten van de verbouwing vanaf. Dan weet je wat je maximaal kan bieden.
• Is er veel concurrentie? Als het druk is bij de bezichtigingen zullen er ongetwijfeld meer mensen willen gaan bieden. Je zult dan hoger moeten bieden dan de anderen
• Wel of geen voorbehoud van financiering? Wellicht heb je spaargeld en overwaarde en hoef je niet het hele bedrag te lenen wat je gaat bieden. Vermeldt in het bod hoeveel geld van het bedrag dat je bied, spaargeld is. Zo is het voor de verkoper minder spannend of de taxatiewaarde hoog genoeg is voor jou als koper om genoeg hypotheek te kunnen krijgen.
• Nieuw of oud huis? Bij een nieuwe woning heb je minder onderhoud te verwachten. Je hebt dan maandelijks weinig kosten aan onderhoud. Die kosten kun je ‘gebruiken’ om net wat meer hypotheeklasten te betalen (lees: meer bieden).
• Energiezuinig of niet? Als een huis energiezuinig is, kost het je minder in de maand. Je kunt dan net wat meer hypotheeklasten betalen (lees: meer bieden).
• Maandelijkse hypotheeklasten? Hoeveel wil je maximaal kwijt zijn in de maand aan je hypotheek. Vergeet niet dat daar nog de gemeentelijke belastingen bij komen en je energierekening.

7. Wat ga je bieden?

Nu is het tijd voor het bod zelf. Wat ga je bieden?

Woz-waarde

Veel mensen hebben het over de WOZ-waarde. Het klopt dat het een indicatie is. Deze waarde wordt door de gemeente vastgesteld. Je gemeentelijke belastingen worden onder andere hierop gebaseerd. Echter kun je hier helemaal niets mee! Deze waarde klopt in de meeste gevallen niet of nauwelijks. Het komt vaak voor dat er tienduizenden euro’s verschil zit in de WOZ-waarde en de woningwaarde. Als je uitgaat van deze waarde en je wilt dit maximaal bieden; dan zit je in 8 van de 10 gevallen veel te laag om een huis te kopen. Op het moment dat een huis verkocht is, wordt bij de volgende gemeenteaanslag deze waarde sterk gecorrigeerd met de prijs wat er daadwerkelijk voor de woning is betaald.

Vraagprijs

De vraagprijs is niet de waarde van het huis! Je kunt de vraagprijs bieden, maar dat wil niet zeggen dat je het huis hebt gekocht. Ook stellen dat je maximaal 10% boven de vraagprijs bied, wil helemaal niets zeggen. Want hoe wordt de vraagprijs bepaald? De vraagprijs is een tactische prijs waarbij er veel mensen komen kijken. De makelaar weet door ervaring wat een handige vraagprijs is om te vragen voor het maximale resultaat. Veel mensen weten dat ze boven de vraagprijs moeten bieden. Dus als je een hoge vraagprijs vraagt, kan het zijn dat veel mensen denken:

ik moet altijd boven de vraagprijs bieden. Als ik ook nog boven deze vraagprijs moet bieden, wordt het huis voor mij te duur. Dit heeft dan geen zin om de woning te bekijken.

De vraagprijs is dus een tactische prijs om mensen binnen te krijgen. Houdt hier dus rekening mee!

Bied wat je kunt en wilt

Uiteindelijk heeft het huis voor iedereen een andere waarde. De ene verdient meer in de maand dan de ander. Of iemand vind de badkamer lelijk en wilt deze verbouwen. Hierdoor kun je minder bieden voor het huis omdat het nog verbouwd moet worden. Het kan ook zijn dat iemand veel spaargeld heeft en dus weinig hypotheek nodig heeft. Daardoor hoef je minder maandlasten te betalen en kun je dus meer bieden.

Check de woningwaarde via de verschillende mogelijkheden. Zo weet je wat het huis waard is. Echter is het inschakelen van een aankoopmakelaar verstandig om te doen. Het lijkt misschien duur, een paar duizend euro voor de hulp van een aankoopmakelaar, maar op zo’n groot bedrag is de kans heel groot dat je dat al te veel betaald voor het huis. Of, dat je net te weinig bied en het huis niet hebt. Tevens kan de aankoopmakelaar snel schakelen en goed de waarde inschatten. Zo voorkom je ook dat je ineens veel geld uit eigen zak moet betalen. Kortom: de aankoopmakelaar neemt je bij de hand en begeleid je. Dit geeft rust en op deze manier weet je zeker dat wat je voor het huis betaald het juiste is!